导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致认真地还是认真的写作业，认真的与认真地家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)认真地还是认真的写作业，认真的与认真地。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。